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A50频道路透分析：中国房地产市场的关键救市工具实施难度大，暂未产生预期效果 |
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 编辑：池静 发布时间：2025.2.23 13:22 中国(CN)去年推出的稳定房地产市场的关键工具收效甚微，这给北京方面带来了压力，促使其为这个遭受危机冲击的行业寻找新的解决方案。分析师表示，新方案必须包括政府大规模直接购买空置公寓。 2024年5月，中国人民银行(PBoC)宣布了一项规模为3000亿元人民币（414亿美元）的再贷款计划，称其中国房地产市场的一个“历史性”转折点。该计划旨在为地方政府控制的企业提供总计5000亿元人民币的贷款，用于购买空置房屋，并将其改造成保障性住房。 有关部门希望这一举措能够大量去化未售房屋库存，改善开发商的现金流，使他们能够重启停工项目，从而形成一个良性循环，阻止房地产市场自2021年以来的严重下滑。 但截至去年9月底，该再贷款工具仅被使用了160亿元人民币。 分析人士称，这一计划的设计忽视了国有企业面临的财务和运营方面的限制，而这些限制很难克服。不过，减少住房库存是遏制房地产行业下滑的关键，一些经济学家因此建议，用财政干预购房的方式来取代这一工具，或者作为其补充。 去年12月底的最新数据原预计会与央行上周发布的关于其结构性工具使用情况的季度报告一同公布。但这份报告并未包括这一数据，这进一步引发了人们的怀疑，即这一工具并未像预期的那样迅速发挥作用。 >> 龙洲经讯(Gavekal Dragonomics)的中国研究副主管克里斯托弗·贝德尔表示：“这确实表明，央行可能认为这些数据中存在一些潜在的尴尬或敏感信息。现在回头看，很明显并非如2024年5月大肆宣扬的那样，是房地产行业的重大转折点。” 央行媒体部门的一名人士无法确认是否会发布有关该再贷款工具的新数据，也无法确定发布时间。央行没有立即回复关于该工具的效率和未来计划的相关问题。 另一项房地产救市计划的推进也很缓慢。去年允许地方政府使用专项债从开发商手中回购闲置土地的举措，仅促成了几笔小规模交易。房地产企业表示，官员们只想要那些有高回报潜力的地块。 这些工具的设计初衷是，国有企业的任何购买行为都要基于财务考量，这样可以限制政府在挑选支持哪些开发商时可能出现的道德风险，此前政府曾严厉批评房地产行业的不负责任扩张行为。 然而在实际操作中，由于中国各地的租金收益率不断下降，融资成本往往超过了预期回报。 这就增加了这些工具无法上规模，而大量的空置库存将继续对房价和建筑活动造成压力。 房价下跌使家庭感觉财富缩水，消费意愿降低，这在目前北京正与华盛顿进行一场具有破坏性的贸易战(Trade War)之际，增加了经济增长放缓和通缩的风险。 >> 摩根士丹利(Morgan Stanley)的首席中国经济学家邢自强表示：“道德风险和投资回报这两个主要限制因素，制约了地方政府使用再贷款或专项债来购买库存的速度。我们估计，中国需要在两年内实施规模约10万亿元人民币的一揽子措施，以避免通缩，其中3万亿元应投入房地产领域，其余用于社会福利。房地产方面的措施应至少将中国30个大城市目前300万套的新建未售房屋库存减半，政府应将购买公寓作为财政计划的一部分，而不受其潜在财务回报的限制。中国有潜在的财政空间来实施这一计划，但这需要中央政府认识到这一点，并调整现有的观念。不能再受对道德风险的担忧所束缚。” 由于住房供应过剩且人口结构呈下降趋势，中国的平均租金收益率低于2%，且仍在下降。即使不考虑房屋空置风险，国有企业为保障性住房项目承担的融资成本也难以覆盖。 央行的再贷款工具向商业银行提供年利率为1.75%的贷款。商业银行随后会加上一个风险溢价，通常约为50个基点。 开发商表示，为了使财务上可行，国有企业的出价至少比市场价低40%，而这让开发商会立刻拒绝这些出价。 分析人士称，即使开发商资金短缺，他们也有理由坚持自己的立场。他们预计，鉴于房价大幅下跌会对更广泛的经济产生破坏性影响，北京方面会尽一切努力将房价稳定在远高于国有企业目前出价的水平。 >> 瑞银投资银行(UBS Investment Bank)的大中华区房地产研究主管林镇鸿表示：“如果开发商以五折的价格将一些楼盘卖给地方政府，那该地区的房主会怎么看待自己房子未来的价格呢？政府认为这些房子只值一半的价格，这不就意味着我应该赶紧把自己的房子卖掉吗？” 类似的财务考量也适用于用专项债资金回购闲置土地的这一工具。中国房地产信息集团(CRIC)在2月12日的一份报告中估算，已知的七个城市的土地回购金额仅为171亿元人民币。 开发商表示，国有企业只对有高潜在回报的土地感兴趣。 “但如果我的土地质量好，我卖给谁都没问题，对吧？我们也就不需要这个专项债计划了。”一位因话题敏感而要求匿名的开发商表示。 此外，还有运营方面的困难。 为了限制物业管理成本，国有企业在寻找已完工且完全空置的项目。但这类项目很少，因为中国的开发商通常会利用预售款来为建设项目提供资金。 >> 高盛研究(Goldman Sachs Research)的中国房地产团队负责人王奕表示：“即使降低利率，运营方面的挑战依然存在。与再贷款工具相比，一项被称为城中村改造的欠发达城区现代化改造计划，可能是减少库存的更好途径。”A50频道 >>
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